2010年11月25日 00:00
曾俊華在私人網誌上說, 四個穩定樓市之大方向為: 增加樓宇供應, 確保物業市場透明度, 防止按揭信貸擴張, 以及遏抑物業投機。 而上週五宣佈之措施旨在集中火力於後兩個方向, 皆因種種跡象顯示炒風有加劇趨勢, 特別係鑑於美國進行新一輪量化寬鬆活動, 恐防會更刺激炒風, 故有必要作風險管理行動。
字裡行間, 曾似乎不是不明白抑制炒風祗係治標, 而非治本。 問題係, 對兩年內轉手物業徵收額外印花稅, 祗能嚇退實力不足之小炒家, 對有持貨能力之大炒家, 包括來自大陸之大款投資者, 恐怕毫無阻嚇力。
現在實施之額外印花稅, 根本就係有意無意間讓公司炒家成為漏網之魚。 用公司炒樓, 好處就係毋須繳正常印花稅, 遑論額外印花稅了, 因為買賣持物業公司之股份, 祗須繳股票轉讓印花稅 (遠低於物業印花稅)。
如要認真遏止炒風, 不二法門仍係要禁止用空轂公司買賣物業。 此做法亦非新穎, 於1994年樓市狂旺時也曾用過, 旨在制約用公司炒樓之活動, 令有心置業自住之個人買家不致被公司炒家剝奪買樓自用機會, 並規定發展商每次推出某數量單位時, 祗可將賣剩之15%單位賣予公司買家, 此規定於1998年5月停止生效。
其實此種做法不失公平, 政府有責任先照顧本地用家需要, 如果在施行特別印花稅之同時, 能有效遏制公司炒家, 相信抑炒風之成效會較顯著。
樓價過去數年因供求失衡而狂升, 已催谷住宅及商業租金狂漲。 前者令無殼蝸牛飽受居住成本大幅攀升之苦, 而後者則導致小生意無法承擔租金上漲而結業, 及消費物價全面暴升, 令中低收入人士百上加斤, 叫苦連天。
因此, 樓市泡沫除了係熾熱炒風之表徵外, 亦係普通市民生活成本急劇上漲之元兇, 光是對付小炒家, 極其量祗能令高昂樓價有喘息機會, 並不會扭轉高樓價高租金之勢, 因而亦對中低收入人士之困境毫無幫助。
其實治標之道除了要有效抑制炒風, 亦必須同時從民生角度去處理問題。 政府不斷勸喻市民入市前要考慮風險, 但對一般中低入息市民而言, 若要有棲身之所, 除了買私樓外, 就是要租樓住。 據知, 細單位住宅租金今年已升了25至30%, 這樣豈不是要將中低入息之無殼蝸牛趕上絕路?
香港其實由50年代起已一直有實施住宅租金管制, 祇係到了回歸後不久便予以取消。 所以, 97前雖然炒風倡狂, 但當時因有租管保障, 又有居屋可申請, 故社會怨氣沒有如今之深廣。
假如在抑炒樓措施實行一段時間後樓價不跌反升, 或高企不下, 在政府不願復建居屋、 新私樓供應遠水不能救近火、及聯匯引發通脹肆虐之大環境下, 相信重新短暫性實施租金管制實有必要。
話說回頭, 祗治標而不設法治本, 始終為權宜之計, 問題不會獲妥善解決。 炒家本領再高, 如無樓市供求嚴重失衡在先, 也會無用武之地。 因此, 樓市問題癥結離不開供求。 換言之, 確保土地房屋長遠有充足供應乃治本之法。
雖然特首十月份施政報告有提出，未來十年每年有足夠土地供建兩萬單位, 但令人訝異的係報告說明不會放棄勾地表制度(這是一個由發展商主導的賣地制度), 即不會恢復定期土地拍賣, 更不會有較長期的土地拍賣時間表。 究竟政府是否有決心令樓市恢復供求平衡, 實在令人懷疑。
其實在董建華年代, 當時地政署署長布培曾於1999年11月發表一份稱為《香港可持續土地政策》演講詞。 裡面指出地政署為配合董之八萬五政策, 每年均會發佈一份五年土地供應大綱, 頭兩年會列明每年拍賣之指定地段, 而隨後三年則列出每年土地供應之總面積。 不過, 眾所週知, 該有遠見之土地政策, 早被孫九招在2002年完全推翻了。
說穿了, 還不是政府堅決不肯放棄透過牢牢操控土地供應而行使的高地價政策。 究其根源, 亦即曾俊華所說的, 不容改變的所謂「現有簡單稅務安排」, 即政府倚賴土地收入作為其主要稅收來源, 得以保持低利得稅, 低薪俸稅, 及零資產增值稅, 零遺產稅, 零財富稅, 零股息稅。
但這簡單稅務安排的代價就是由發展商在抽走豐厚利潤後將地價這隱藏稅項, 完全卸落在樓宇買家身上。 祇要係樓宇業主, 就要承擔此極高隱藏稅項。 香港的每況愈下的貧富懸殊, 經濟及財富高度集中, 經濟單元化, 階級欠流勳性, 亦是緣於此簡單但偏袒資本家之稅務安排!
香港人用盡一生積蓄, 就是為供奉囤地之數大發展商及繳交超高地價予政府, 而政府則將賣地收入投於低經濟效益之基建投資上, 使基建鄰近土地升值, 間接令發展商再受惠。 土地價值愈升愈有, 市民有幸的則成為收租業主, 與發展商共為剝削階層, 其他努力工作不願投機者則祗有自求多福。
假如賣地收入一早投放於教育及培訓人才等軟件上, 相信香港經濟轉型早已踏上袒途了。
除土地供應須放寬外, 發展商(包括公營機構如港鐵及市建局)操控住宅單位供應及不道德銷售手法之情況, 亦非要政府大力監管嚴防不可, 否則雖多批出土地也無補於事, 受惠者仍會係囤地囤樓者。
治本之途, 恐怕是荊棘滿佈!
15 小時前
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