2010年1月1日
房價的波動從來不是新聞，但如今，在全世界範圍內，這麼多的地方都同時出現的房價波動，是前所未有的。就此而言，2009年甚至可能成為一個具有里程碑意義的一年。
自 從2000年開始，我們目睹了最為劇烈的民用住房的投機泡沫。在北美，歐洲，亞洲和許多不相關聯的地方，房價都出現了井噴行情，到2007年達到最高峰。 之後，隨金融危機的出現，許多地方的房價一落千丈。令人驚奇的是，到了2009年，一些地區的房價又開始強勁反彈，看來一場好戲遠沒有結束。
在 美國，全美房價波動指數（S&P/Case-Shiller）達到了自從1987年開始以來的最大反轉，2008年12月到2009年3月短短四 個月之間，房價指數下降了7%（年降幅達21%），而隨後的2009年4月到9月之間，指數又上升了5%（年均升幅達15%）。近期，澳洲，英國，香港， 韓國，新加坡和瑞典的房價也在上漲，在其他一些地方，人們也對房價的上漲開始樂觀起來。
劇烈波動如過山車
面對 房價過山車式的劇烈波動，我們搞不清楚波動的原因，甚至還從未完整意識到波動的存在。實際上，在一個投機氛圍濃厚的市場裏，買賣相互之間博弈，從以往的經 驗來看，價格的波動很難解釋清楚，即便是你有確實的資料作為參考。它們只是反映投資者的心理變化和新的資訊出現。心理變化很難把握，新的資訊更是無規律可 循和不透明。
本次房價的急劇變動似乎說明了一點：房子作為一種資產，人們已經有了一種全新不同的認識——在全世界很多地方都有這樣的變 化。過去，我們把房子和汽車一樣看待：它們維護費用高昂，會隨時間而貶值、過時，最終報廢而被取代。現在，在如此迅速發展的世界裏，我們卻認為它們是稀 缺資源，價格由此直線上漲。
過去的觀點是，房子的價值主要是地面上的建築物，而不是所佔有的土地。隨高樓大廈的公寓變成尋常人家的居所， 這應該是一個正確的想法。在一些情況下，100個房子相互錯落地擠佔在一起，如此高密度的土地利用率，土地資源的限制將會降低到很小的影響。如此一直持續 下去，土地對於房價的影響應該愈來愈小。
但近期投機泡沫卻提升了房價中的土地資源之比重。我們趨向於更看重土地的因素，而不是建築物本身。 經濟學家通常會在計算城市土地價格的時候，將建築成本扣除以後的房價作為土地價格，這樣土地的價值被看做是剩留價格。之所以這麼做，因為在絕大多數的城市 中，直接買賣空地的行為很少發生。通常只有在一些特殊地區和特殊的環境才會這樣。這種交易不能代表房子下的土地的真正價格。因此，房價的泡沫主要是由土地 升值而產生的。而在城市以外的土地泡沫幾乎沒有。
現在，許多人開始這麼想，由於經濟的迅速成長和資源的極度消耗，土地資源會愈來愈少（典型的想法就是全球氣候變暖）。他們認為近期房價的崩盤主要是由金融危機產生的，這都是暫時性的，世界各國政府正在大力拯救。
此類想法或許是近期房價回升的一部分原因。但實際上，更為準確的想法應該是，房價的起落很正常，因為我們已經將房子作為一種投資品。
利好政策不會永遠不變
如果是這樣，2000年後的房價變動就源於一種錯誤的思考方式，而不是全球經濟增長導致的自然現象。要知道，全球經濟增長率在過去的幾十年都保持相對平穩。錯誤的思維方式更加鼓勵房貸銀行的寬鬆政策，央行也對房產泡沫也會袖手旁觀。
在許多國家，在2009年的房市崩盤之後，政府應對的手段就是放寬貨幣政策，支持市場投機。於是，這迫使人們將政治的因素也考慮在房價裏，這更加偏離了基本的經濟基礎。
人們往往忽略一個基本的事實：隨現代科技的提升，我們有能力以更加低廉的價格，建造出大量優質現代化住房，包括一些摩天大樓的公寓。這應該對長期的上漲的房價走勢敲響警鐘。
房價的投機者往往寄望於政府會在房屋供應上加以限制，幻想自金融危機以來一直人為支持的政策永遠不變。但是，在一個日新月異的世界經濟中，隨着全球一體化，地區之間乃至國家之間的人口流動日趨頻繁，從長期來看，政府很難在土地供應上作出限制。
由此看來，2010年的房價應該具有很大的波動性，而不會是簡單的一路上揚。
耶 魯大學經濟學教授，宏觀證券研究有限公司（MacroMarkets LLC）首席經濟學家，著有The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis Happened, and What to do About It一書。
Robert J. Shiller
沒有留言:
張貼留言