2010年6月4日
應否復建居屋，坊間眾說紛紜。未買樓的，當然舉腳贊成；但買了樓的，自然大力反對。不過討論公共政策宜撇開私見。首先，純看數字，居屋供應與樓價有否關係？
房委會有公布自1978年第一期至今，每期居屋推售的單位數目。如果居屋是「推冧」樓市的元兇，應見居屋大量推售後不久，樓價便告下跌。事實上，1997年6月及10月的第19期甲、乙分別推出史無前例過萬個單位，結果樓價於同年10月起大跌【圖一】。
事情是否這樣簡單？在1994年9月的第16期乙及1995年4月的第17期甲，兩者同皆「史無前例」地推出分別逾八千個單位，不過樓價沒怎下跌；何況該次樓價調整始自1994年4月，時序上早於居屋推售。
另外，在1984、85年間，推售量同樣創當時高峰，不過其時樓價並非見頂而是見底；反而1981年樓價見頂時卻非居屋推售高潮。2002年起的好幾年停售居屋，樓價雖升，但升速反而不及大量推售居屋的90年代。
愈多居屋價愈升
上 述是推售，不妨再看看居屋每季落成量與樓價的關係。不過一眼即見，兩者沒甚關係【圖二】。道理很簡單。建樓一般需時三年，不難發現落成量大概滯後樓價三 年。但即使將落成量移前三年（藍棒左移），我們亦頂多見到樓價與居屋落成呈正比關係，即「愈多居屋價愈升」。由此可見，居屋扭曲市場是一回事，但說居屋 「推冧」樓價卻的確經不起數據考驗。宏觀圖像看來，居屋量似乎是因應樓價而作反應，多於帶領樓價。
近日有指公屋「推冧」樓價。如果將公屋每季落成量與樓價比較一下，即見兩者並無必然關係：1997及2007年公屋落成量皆少，但前者樓價見頂，後者則只作調整；80年代及2001年公屋落成量皆激增，但前者樓價大升，後者樓價大跌【圖三】。
私樓方面，在90年代中樓價出現結構性放慢前，落成量增與樓價上升是可以並存的。但踏入90年代中樓市漸趨飽和，落成量似與樓價有點反比關係，且以樓價領先落成量約一年【圖四】。
將 居屋、公屋及私樓三者合計，這種反比關係也自90年代中起變得明顯【圖五，留意右軸逆向】；而這種關係卻沒見諸居屋及公屋市場。由是觀之，即使落成量跟樓 價有關（之前拙作曾以迴歸分析指出，落成量對樓價不呈統計顯著），也是私人市場的事，與居屋或公屋的落成量無關。另從歷年三個市場落成量的比例可見，除 90年代以外，基本上都是私樓與公屋瓜分，居屋佔比不大【圖六】。於是，我們可集中看看前兩者。
供 應有兩個度向，一是動態的流量，即落成量；另一是靜態的存量，即單位數目。不難發現，無論公屋還是私樓，單位數目皆隨時而增，這亦無礙樓價上升；從走勢看 來，單位數目與樓價大致成正比【圖七、八】。這正好印證了一點：單單樓價與供應的關係並不明顯，如果價格由供求決定，那末背後一定有另些需求因素在顯著地 影響着樓價。
從另一角度來看，公屋對私樓的單位數目比例於過去二十年一直下降，「國退民進」可謂彰彰明甚；但期間樓價升過跌過，可見政府參與樓市的程度與樓價關係不大【圖九】。
正如上次所指，樓價升跌跟什麼中英談判（1984年）、八萬五（1997年）、沙士及CEPA自由行（2003年）關係不大，起碼這些並非「導致」樓價轉勢的原因，充其量是將本有的趨勢極化而已。
在下搜集了亞太各地最具代表性的樓價數據，剔除數據歷史太短者後，將之化作2002年初為100。觀圖可見，儘管各地大牛於不同時期出現（有些90年代，有些則於近年），但各地樓價均在80年代初下跌，90年代經歷泡沫後爆破，而過去五、七年也醞釀了另番泡沫【圖十】。
由此可見，各地樓價的上落周期往往趨同，政策因素還屬次要；至於過去二十年亞太崛起及環球減息等大圍因素，則主宰着樓市的大氣候。
由是推之，即使目前樓價已經見頂或即將見頂，但這與什麼「九招十二式」關係不大。早前樓價按年急升三成（大陸升幅更癲），即使政府什麼也不做，如斯升勢也難持久。
澳洲近期的好些樓市指標包括建築批則等已轉弱，一些過去十幾年也沒怎大跌的樓市，時辰將近到矣（之前曾指樓市大周期近二十年）。只不過是每次當樓價瘋癲接近見頂時，民怨也是沸騰至極點，政府總是按捺不住出手，造成樓市仿由政府打殘的錯覺罷了。
房屋是商品還是福利﹖
既 然居屋打不殘樓市，這又是否意味應支持復建居屋呢？非也。居屋最初的原意，是趕走公屋富戶以縮短排隊輪候時間。踏入90年代，赤貧數字漸少，輪候日子漸 短，夾屋的出現將居屋的功能轉化為協助住不到公屋、但買不起私樓的夾心階層。同一時間，政府的功能亦漸由安居上樓變成協助置業。從前租客多、業主少，這個 功能轉變當然大受歡迎；但時至今日逾半住戶皆是業主，無殼蝸牛反佔少數，主流意見自然擺向另一邊。
固然，不是說人多聲大就是正確、就要復 建。不過，協助夾心階層置業這個理據，其實頗有問題，因為即使有了居屋，也總有些人住不起居屋、但買不起私樓。屆時又是否要協助這班夾心階層上的夾心階 層，而建居屋上的居屋？別說這是玩弄概念，只要樓價上升而中產下流（大前研一術語），這個階層只會愈來愈眾，愈來愈闊，愈來愈多層。政府可以幫得幾多？要 滿足全人類的複雜政策，行政成本又是幾多？看來這很難計數。
畢竟，我們或許應反思房屋到底是商品、還是福利；或這樣說，兩者各佔幾大程度。 沒錯，近年不少超級衰退皆由樓市所致；美國十次便有八次，兩年半前拙作〈盛衰還看樓市 全球不景將至〉已有詳述。可見，將樓市百分百市場化未必是好事。將之百分百國有化是好事嗎？亦不見得，福利主義不利經濟人所共知，毋須多講。
再講，如果樓市可以國有化，另一些槓桿大或大件頭的耐用品又是否要國有化？這與福利社會何異？
即 使將房屋視作福利的一部分，但福利的原意卻只是滿足需要（need），而非滿足需求（demand）。毫無疑問，「居者有其屋」是基本需要，「瞓街」是不 人道的。不過，「居者皆業主」卻不止於需要，更是需求；所謂江湖事、江湖了，需求乃市場事，好應由市場了。政府於此之上實在大條道理；純粹因某些團體舉牌 示威便作就範，弱勢至極。
制度上「明益」地產界
不過，這不代表政府無錯。之所以這麼多人舉牌示威，歸根究底是 樓價過貴。沒錯，樓市周期確非政府可控；但港府協助地產界推高地價樓價，使本可接受的樓價升幅變成不可接受，則應聲討。港府偏幫地產界已是司馬超之心，舉 世皆見。所謂「不干預」，表面上是沒有政策，但實際上是inacation is an action per se，制度上就是明益地產界。
若非這些遊戲規則，樓價根本不會狂升，復建居屋根本不成議題。坊間捉錯用神，只於居屋等具體但枝節上爭論，而不聲討抽象但根本的官商勾結，實是本末倒置。
交通銀行（香港分行）
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