010年10月27日 00:00
尚餘一年多任期的曾特首終於在今年的施政報告中就地產商的不良行為提出兩項針對性的措施。第一是限制「發水樓」包括降低停車場、露台、工作平台和會所的樓面面積寬免，收緊容許興建窗台的面積及加設百分之十的整體寬免。第二是成立督導委員會，具體討論立法規管一手樓銷售，包括以實用面積作為公布呎價的唯一標準，並於一年內提出建議。
近年政府供應興建住宅的土地數量極少導致樓價飈升，與地產商把樓宇發水令其暴利更上層樓，同是源於政府的錯誤政策。前者涉及實行予地產商絕對主導的不勾出土地不賣地的制度，後者受惠於鼓勵發展商提供各項改善居民的生活質素和環保寬免。現在政府大義凜然地限制發水樓，卻不提地產商只是依法辦事。例如剛有報道指政府作為大股東的地鐵，其荃灣西站5區樓盤設計包括12萬平方呎大型會所及30米高巨型多層停車場，可能導致未來業主須多付4億多元(明報 23.10.2010)。（其實不少業主不介意有漂亮的會所和環保露台，只是對一方面免除地產商地價，另一方面更容許發了水的建築面積作為售樓的標準！）
再說樓宇面積，特首說，『賣樓是一生人的儲蓄，如果買樓回來，告訴你是800呎，量度後是630呎，是「縮水」的，那很氣人的，連我也罵，人人都罵，這個情況不公道。』(見行政長官施政報告記者會談話全文 13.10.2010)以特首的例子計算，「量度」或內隴面積是建築面積的78%。售樓的地產商算是有良心，縮水程度不多。讓我拿一個實例比較，是公營的市建局售賣的Queen's Cube，18樓B座的建築面積是401平方呎，單位有蓋面積是275呎(包括21呎露台和16呎工作平台)，即等於建築面積的69%。有蓋面積不等於量度或內隴面積，所以實際縮水程度可能是四成或以上。這個情況是否更氣人？(我無評批市建局之意，因為像地鐵一樣，它也只是依政府的規矩辦事。)
與其翻個別有利地產商政策的舊帳，讓我全面回顧香港回歸十多年間，兩任特首如何處理涉及地產商利益的政策，地產商與政府和高級公務員的微妙關係，以及因此可能導致官商勾結的疑慮。
先為令不少市民負資產多年的「八萬五」政策說句公道話。董特首於1997年上任時訂下每年興建公營和私營房屋單位不少於八萬五千個的目標，是為了要推行兩個長遠對香港社會穩定的政策：一是在十年內，全港七成家庭可以自置居所；二是把輪候租住公屋的平均時間縮短至三年(見1997年施政報告，下同，第52 段)，後者已成功落實直至今天。前者其實包含一個整體自置居所目標(是否七成可以討論)，這總勝於後來因樓價跌便取消居屋，樓價升又推出置安心的見步行步政策。
八萬五政策背後亦是十年土地供應計劃，並包括列出首五年可供應的每幅土地詳情，讓地產商和市民收到清晰資訊，有利穩定樓市(見第55段)。撇除公屋，當年的預計是平均每年興建約六萬個私人單位。在受到金融風暴和沙士的衝擊下，這個供應(其實預計供應)導致樓價大跌。但近幾年私人單位供應跌至平均每年少於一萬個，卻是現任特首承認政府「有少少責任」導致樓價狂升的原因。
直至上任後五年多的今天，曾特首終於認同，為了確保樓市平穩發展，政府要訂下一個平均每年提供一定私人單位數量的土地指標。假如董特首當年訂下的八萬五目標過高，起碼他的確保土地供應充足目標沒有錯。假如曾特首在2007年開始他的五年任期時，訂下現在說的每年二萬個私人單位的土地供應目標，今日的樓價恐怕不會升至例如由市建局出售，位於灣仔街市對面的Queen's Cube單位平均呎價1.7萬元(建築面積)或2.5萬元(有蓋面積)吧！
不計成敗，董特首的房屋政策在原則上沒有錯。為了紓解負資產的民怨和恢復樓市信心，在2002年推出「孫9招」(包括結束居屋計劃)也不算錯。政府於 2004年以「勾地」機制全面代替定期拍賣，是權宜之策，無可厚非，但到了2007年樓市全面復甦時，政府卻依然讓地產商決定勾多少地和甚麼地出來拍賣，甚至到了今天，還說甚麼「以勾地表為主軸 (見2010-2011施政報告第13段)，卻是一錯再錯！從地產商的切身利益角度看，董特首的八萬五政策對他們沒有好處。現在曾特首的每年二萬、不放棄勾地安排、不採取「激烈」政策卻沒有一點害處。
現時不少評論把地產商「妖魔化，其實地產商與其他貪婪的常人無異，只是他們比常人精明，能夠充分利用政府官員的好心(例如推動環保，加快重建)、愚蠢(例如勾地機制)和恐懼(例如害怕樓價下跌)，謀取最大的利益。面對地產商，出身商界的董特首敗於時勢和執行力，出身公務員系統的曾特首實行慢民意半拍的見步行步政策，亦是被地產商牽著鼻子走。在房屋政策上，兩任特首都不能或不願協助港人擺脫地產的夢魘。
為什麼港人治港後，地產商對政府的影響力好像比殖民地時更厲害？讓我嘗試從幾方面解答這個問題。
第一，從出售發水樓獲取暴利的地產商早把投資分散至各行各業，包括與民生息息相關的超市、電訊、電話、運輸、電力、煤氣等，他們不只是地產商，而是跨行業，甚至具壟斷性的集團首腦。他們的商業決定對政府多方面的政策及其成敗舉足輕重。
第二，除了金融及少數外資企業外，大多數待遇好的高層管理職位是在由少數大地產商控制的集團內。近年不少高級公務員退休後都替地產集團打工，包括一些政務官和李明逵之前的幾任警務處處長。只要符合規定，退休公務員當然有再就業的權利。但從小市民的角度看，這個情況便會引起或增加他們的疑慮。梁展文事件就是在這個疑慮中掀起風波。快將公布的立法會調查報告會否令官(地產)商勾結的疑慮加深，留待下回分解。
第三，正因為地產商富可敵國，透過生意往來、直接或間接聘用、慈善捐獻，無論在行政會議或立法會內，不少成員或議員和地產商有千絲萬鏤的關係。（大家可從他們的利益申報中看到一些端倪）。小市民看在眼裡，很難沒有一些不必要的聯想。這個印象也許對個別議員和地產商不公平，但在政治上，印象就是事實。
第四，政府經常強調依法辦事，一視同仁。這個原則沒有錯，但一般市民感覺不一樣。以較早前的天價樓和最近的行會成員家族炒樓為例，前者的調查到今天都沒有下文，後者只聽到特首不斷強調有嚴謹的申報制度。
其實政府要令小市民感到公平，不是空言一視同仁，依法辦事，而是在有懷疑時，立刻站在小市民那邊。以立法規管樓宇銷售為例，政府遲遲不願立法。今天，曾特首可以在任期完結前交出成績，而不是像23條立法般，交給下屆特首嗎？
為了消除仇富矛盾，曾特首提出政府和商界各捐50億元的關愛基金。到目前為止，響應大多數的是地產商，但其中不少卻表示部份捐款會來自他們控制的上市公司。我曾撰文反對此舉，認為這是慷小股東之慨。地產商之一的陳啟宗說得公道：「公司屬於股東，並不屬於管理層，要捐也應該由私人捐款」。希望政府關注這個可能增加仇富的情況，更希望精於利用別人金錢(OPM)發達的地產商三思。不要忘記，關愛基金的50億元公帑包括來自中產和基層人士的稅款和差餉。
在香港的房屋政策上，最有影響的持分者排名次序是否地產商、特首、小市民？政府可有興趣做個民意調查？
15 小時前
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