2003/10/15, 週三
香港房屋及規劃地政局長孫明揚在10月15日宣布，明年一月起恢復"勾地"，即讓地產商從政府土地表上"勾"出土地供拍賣或招標。特區政府突然在房地產市道一片低迷的情況下宣布要"退出市場"，實在令香港人感到十分困惑。
香港經濟近年飽受通縮，其中一個主因就是房地產價格不斷下滑；特區政府一直表示要穩定房地產價格，現在卻宣布要變相增加土地供應，這一切一切，特區政實在應該出來給一個清楚合理的交代。
政府在房地產市道不景氣時變相加推土地，香港的普羅大眾和特區政府都並非得益者。假設恢復勾地政策一旦落實，地產商必然買地發展物業，屆時樓宇供應量又增加，現時的26萬"負資產" （資不抵債的房地產業主）大軍恐怕退役無期。同一道理，既然現在土地價格不理想，特區政府若要真心消滅財赤，何不等待市道好轉或出現復甦跡象時再愎復賣地；卻要急於把土地賤價而沽？
香港浸會大學財務及決策學系教授麥萃才向亞洲時報在線表示，地產商可能把所投得的土地作延長發展，待到樓價回升之後再推出。
香港大學社會工作及社會行政學系周永新教授向亞洲時報在線表示，地產商勾地無疑是為了自己的利益，而政府若果恢復勾地亦顯示出有存在增加庫房收入的迫切性。
周永新教授認為，政府若決心穩定樓市，應該堅決把守樓價穩定這一關。政府須要設定樓價下限，為樓價設定合理的底線，絕不能任由地產商把樓價舞高弄低。
大地產商欲向政府買地，其實有跡可尋。近月香港地產股急升，而香港大地產商之一恆基地產(HK0012) 更於上周一在市場上配股集資30億，有分析員估計是次配股行動主要是因為地產商看好樓市前景，故乘著資金充裕大市的好時機進行配股集資，以增加資金作未來買地發展之用。
更加巧合的是，本月9日，當各地產商與行政長官董建華會面之後，一直強烈建議政府繼續暫停勾地一年的地產建設商會卻一反常態，認為政策若果限於買賣貴價地段而不影響大眾市場，該會不反對恢復勾地政策。
其實，在應否恢復勾地政策的問題上，大地產商與小地產一向意見不一，小地產商希望政府繼續暫停勾地，地產建設商會在數周前就這個問題進行動議，15票中有 13票贊成支持政府繼續暫停勾地，而投棄權票的2名成員便是大地產商長江實業(HK0001) 和新鴻基地產(HK0016)，新鴻基地產主席郭炳湘會議後更表示支持政府恢復勾地。
大地產商近年從未停止發售樓房，會不會他們的土地儲備快要補充？政府在市況低迷時讓地產商"勾"出自己理想的土地，會不會給予他們機會囤積土地？香港土地有限，特區政府為何急於以賤價把這珍貴的資源拱手讓給大地產商？
香港的地產發展商由於得到特區政府的禮待，投資建築項目的成本金額不斷下降，所以即使近幾年樓價持續下滑，地產商仍獲利甚豐，在市道疲弱的情況下仍可不斷發展和推出私人住宅；而在動工興建私人住宅時，政府又處處在政策上為地產商開綠燈；似乎地產商的勢力，經已大得能夠左右政府在處理土地及房屋等問題時的取態。
政府於周前(15日)宣佈，在停止所有土地買賣活動一年後，將於明年1月恢復勾地，而勾地用的土地儲備表將會從新編製。市場在政府宣佈恢復勾地之前，傳出大、小地產商意見分歧的消息。
規模較大的地產商如長實(HK0001)、新鴻基(HK0016)和恆隆(HK0101)支持恢復勾地，是由於擔憂缺乏土地發展，影響到未來集團的盈利；以大型的地產商來說，他們所發展的項目，樓面面積動輒數萬平方米至逾十多萬平方米不等；他們要取得地皮發展，就要依靠政府的土地，私人市場較難取得如斯龐大的供應。
相反，就中、小型地產商而言，他們只須發展一、兩塊地皮，就已足夠該年的盈利；由於他們要取得的土地規模較小，可透過收購舊物業或小型地盤，不一定要藉勾地才可獲得。暫停勾地可以令土地供應減少，樓價得以支持，對他們實際的幫助會較大。
政府恢復勾地，放棄沿用舊有的儲備表而從新編製，預計會抽起部份用來發展中、小型住宅的地皮，而以豪宅地皮代替。為此，香港理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華和測量師學會會長陳佐堅均認為，政府如此推出一個有限制及選擇性的儲備表，是為了遷就大發展商，藉減少表內中、小型住宅土地，減低勾地對大發展商存貨的衝擊。
位於荃灣半山的荃錦公路旁邊，有兩個中低密度的豪宅樓盤先後在1年內推出，分別由嘉里(HK0683)和長實牽頭發展。兩個樓盤位處公路接近荃灣一段，合共有住宅單位980個和逾1,500個車位，而由長實發展的那個樓盤較為大型，共推出770個單位和約 1,200個車位。
長實是於2000年10月在政府的賣地場合以8.35億元投得該幅地皮，樓面面積約75,000多平方米，其後長實須為新增的2萬多平方米綠化地補價179萬元，平均每平方米補90元。雖然目前樓宇尚在興建階段，但地產商已獲批售樓書，並將接近竣工的第1 期於5月份時率先推出市場，單位面積介乎110至180平方米，每平方米造價約31,000元。
對於荃錦公路快將成為部份中產階層出入的必經之路，有經常使用該條道路的的士司機擔心道路難以負荷：“這條路又窄又彎又斜，現時我們上落己感到困難；將來樓盤落成，有更多車使用這條路，都不知如何是好，肯定會造成擠塞。”
香港民主黨荃灣區區議員鄺國全亦批評：“在又窄又彎的荃錦公路旁批建高級住宅，即使將來只有預期一半的車出入，即500輛，已足夠令公路大擠塞；荃灣是一個舊區，已經沒有發展的空間，若政府因為這樣而容許發展商削平山坡、向高地發展，恐怕會對生態環境造成嚴重破壞。”
兩個樓盤的買家將會由今年年底開始陸續入伙，屆時公路上的汽車流量將會不斷增加；那逾1,500部私人座駕，將會增添公路的壓力。就現場環境所見，豪宅一帶臨近山坡，少有避車處，若有任何突發事件，車輛難以躲避。由於地理位置所限，荃錦公路路面狹窄，只能維持雙線行車，亦難有擴展的空間，如不幸發生交通意外，整條公路的交通定必癱瘓。
在這種情況下，政府為何會批准發展商在該地皮發展？政府在下決定之前有否想過附近一帶的環境配套是否合適？
亞洲時報在線為此分別向香港房屋及規劃地政局，和運輸署尋求回應；房屋及規劃地政局的回覆如下：
“根據《荃灣分區計劃大綱草圖編號S/TW/18》，該兩幅土地是劃為「住宅(乙類)」地帶；由1976年起已經是屬於該用途的。該兩個住宅發展所提供的車位也符合香港規劃標準與準則相關的要求。根據有關的契約，該兩幅土地的發展商須在其發展項目內提供車位及興建道路連接荃錦公路。”
依房屋及規劃地政署之言，有關部門是按照指引推出土地，而地產商發展該地皮，當中亦不涉及違規的行為。另一方面，房屋及規劃地政署始終沒有交代發展商要在土地上負責何種道路改善工程。
運輸署新界分區辦事處交通工程部的高級工程師馬桂龍認為，即使將來市民入伙後，車輛的數目多了，荃錦公路的負荷也不會太重。“現時於繁忙時間內，每小時約有 200、300輛車經過，這個流量在近年並沒有顯著增加；至於將來因樓盤落成而增加的那1,000輛車，它們不會在同一時間內在公路上出現，屆時每小時的流量可能只是增加到600輛，而荃錦公路每小時是可以容納1,000輛的。”
馬桂龍又指出，目前荃錦公路已不是唯一連接元朗、錦田一帶與市區的道路，司機可選擇改行汀九橋和三號幹線；他相信這兩條道路可以舒緩荃錦公路的壓力。
所謂「住宅(乙類)」地帶，即樓盤內建築物的地積比率為1：9。1976年的荃灣，還是一個所謂工業新市鎮，著眼處都是農地，而政府內還未有規劃署，甚至地政署亦未出世，土地用途全由一些貪污極甚的新界民政處中下層官員包攬，其中不乏另有文章之作。再者，當時有關部門將該兩幅地皮劃為住宅用途，或許是由於未能預計到荃灣日後的發展；但政府作為土地的擁有者和管理者，有責任定時從新檢討和估量土地用途是否“與時並進”。
以目前荃灣區內的情況，大型屋苑和商場林立，人口稠密，交通繁忙，在彎多路窄的荃錦公路旁批建住宅，依鄺國全之言，似乎“有違常理”，亦忽視了豪宅對區內交通造成的壓力。此外，樓盤不遠處有其他公共設施如自然教育中心和戶外康樂中心，每逢假日使用荃錦公路前往的市民特別多，汽車的流量不容低估。
雖說荃錦公路並不是唯一連接新界偏遠地區與市區的道路，司機也可選行汀九橋和三號幹線，但似乎實際上未必可行。若司機由新界偏遠地區經三號幹線到市區，他們所需要的行車時間會較長之餘，隨後亦要繳付22元的隧道費用，相信沒有多少司機會選擇這個方法。
若按馬桂龍的說法，荃錦公路每小時可容納多達1,000輛車的話，那麼，換句話說，即是每3.6秒便有一輛車使過，而根據香港《道路使用者守則》規定，行駛中的車輛與車輛之間亦不能少於兩秒的間距；以荃錦公路每小時30公里的車速來計算，恐怕每法達到每小時1,000輛這個水平。
亞洲時報在線於尋求政府有關部門對荃錦公路樓盤之興建的回應時，過程亦甚為轉折。在得到房屋及規劃地政局的上述回覆後，本報欲就同一問題向城市規劃委員會作進一步跟進，但在跟城規會初步交涉後，該會提議本報再向房屋及地政局查詢；本報欲向警察公共關係科了解荃錦公路確實的交通情況，惟該部門整整花了一星期也未能就公路一帶的交通意外提供數字和有關資料。
另外，運輸署對荃灣區，特別是荃錦公路的交通情況彷彿毫不知情。該署的新聞及公共關係組先是對亞洲時報在線表示，沒有統計目前公路的交通流量，並就樓盤對附近交通的影響一事多次申明，該署只是擔當監察的角色；其後，新界分區辦事運輸管理部的首席運輸主任甚至表示，不清楚樓盤所處公路的地段是那一個位置，亦不知道該段路有樓盤出售。
那相隔只有一年、勾地用的土地儲備表可以修改，但已有27年歷史的分區計劃大綱草圖卻沿用至今；運輸署負責香港的道路交通，卻對主要公路的交通情況表示不太清楚；這種情況難怪令人聯想到官商勾結，政府的土地及房屋政策有意偏幫大地產商，各部門正同心協力為各大地產商做事。
每隔一年半載，香港的地產發展商便會站出來以振興經濟、改善民生為題，要求特區政府出招穩定樓市，但其實說穿了，都是想特區政府多給他們優惠，好讓他們能用最低的成本換取最大的利潤。地產發展商在香港擁有龐大的影響力，掌握著經濟的命脈；這種情況的出現，跟政府向來對地產發展商所採取的態度不無關係。
在香港的商業社會中，長久以來地產或有關行業都是利潤最深的行業，發展土地一直是在香港賺大錢的不二法門；然而，這個情況在98金融風暴以後，表面上樓價下瀉，發展商受損，但實質上，發展商卻方法及途徑逆市中繼續賺錢，而受影響的永遠卻只有小市民的份兒；以下的例子可謂將此情況解釋得明白不過。
位於青衣地段140號的那幅土地，毗鄰九號貨櫃碼頭；根據土地註冊處的地契，政府在 1998年將該幅地皮批給同為李嘉誠旗下的長實(HK0001)與和記黃埔(HK0013)合作發展，並列明土地只能作“非工業用途”，而“非工業用途” 不包括私人住宅、附服務設施住宅、辦公室、倉庫和油站，換句話說，發展商不得興建上述5項；土地可建面積為236,000多平方米，其中最多25,000 多平方米須用作零售用途。
其後，長實與和黃在2002年向政府申請修改地契內容，並獲得批准。修訂放寬了“非工業用途”的限制，將原先禁止興建的5個項目縮減為2個，長實與和黃可在該幅土地發展私人住宅、附服務設施住宅和辦公室，而長實與和黃須為此補地價3億多元；修定後的可建面積為155,000多平方米，當中最少58,000多平方米須劃為酒店和相關設施之用，及不少於6,000多平方米用作零售或商業用途。
長實與和黃將地皮發展為5座40層高的服務式住宅和3幢酒店，取名藍澄灣；按修訂後地契的規定，待整個發展項目完成後，扣除不能分拆出售的酒店部份，可供發售的面積為96,000多平方米；以所補地價之金額來計算，發展商每平方米只須補回3,500多元。
根據美聯物業的資料顯示，現時在青衣區區內，有政府補貼成份的居屋業主若想出售一個有10多年樓齡、約50平方米的單位，每平方米須補地價4,600多元；同樣是青衣區，同樣是更改土地用途(將不能轉售的居屋出售也是狹義上的更改土地用途)，但一般市民要付出的卻比大地產商多三成，這是否就是政府經常提及的 “公平”原則？
目前，藍澄灣的住宅部份約有1,500多個單位，面積介乎58至 87平方米，每平方米約售27,000多元；但以該區的建築成本來看，連同補地價之金額計算在內，每平方米的成本大約只是12,000多元。換言之，一個 70平方米的單位售價是1,925,000元，成本則是847,000元，發展商已賺了1,078,000元。若所有住宅單位全數售出，發展商的利潤將會高達17億元。
長實與和黃是依循合法途徑更改土地用途，但當中涉及的成本和利潤卻不是處於合理的水平；另一方面，藍澄灣與九號貨櫃碼頭為鄰，以碼頭的環境來看，明年啟用時吞吐量約為每分鐘處理5個貨櫃(即每年約處理260萬標箱(TEU))，將來想必為週遭帶來噪音，實不宜發展住宅單位；特區政府作為香港土地的擁有者，雖然勉強說是能夠公平處理土地分配(拍賣)，卻在補地價問題的處理上明顯“禮讓”給財雄勢大的長實，難免令人覺得政府與個別地產商勾結。
事實上，藍澄灣地皮的發展不是首次令人感到政府偏幫長實；在這以前，市場上已有聲音指連其他發展商也不值政府給予長和系的優待。
1998年，長實以1. 2億元投得一幅在馬鞍山作酒店用途的地皮。該地皮的可建樓面約54,000多平方米，原定在97年3月推出市場拍賣，但由於區內居民向城市規劃委員會反對地皮作酒店用途，政府於是將拍賣延遲。
儘管金融風暴令樓價一落千丈，但一年後政府仍決意以招標形式出售該地皮；最後，由長實以每平方米2,000多元投得；是次成交引來市場嘩然；有其他入標的發展商不滿政府以低價批地，為庫房招致損失。而當時長實辯稱，由於地皮存在榕洞的問題，建築費會較一般地皮高，因此發展成本高昂。
同年，政府再次以低價出售尖沙嘴前警察宿舍地皮；結果再度由長實牽頭的財團以28億9,300百萬元奪得，每平方米樓面地價約38,000元；地皮其後被發展為住宅；目前每平方米約售49,500元，可見長實的利潤甚豐。
香港理工大學商業學系副教授林本利曾於8月11日在報章撰文，指出在過去5年，政府一直偏袒地產商，以至個別樓盤的補地價實際上已跌至零。同時，政府豁免發展商興建窗台、露台、工作平台，及其他環保設施，變相容許他們額外出售近100呎的住宅面積。此外，發展商又可以免地價出售車位圖利；個別地區住宅和車位的比例可達1：1。發展商透過出讓車位和獲准豁免的環保設施，早已收回地價。
“政府對地產商呵護備至，讓他們在逆市中仍可以不斷售樓圖利。由於政府給予種種豁免和優惠，基本上已毋須付地價，只要樓價仍稍高於建築和融資成本，已可以封蝕本門！倘若政府不改變現時偏幫地產商、打壓小業主的房屋政策，樓價最終要跌破建築成本，地產商才願意收手離場。”
此外，他又轟地產商：“叫政府停止賣地，自己卻賤價補地價及更改土地用途建屋，結果是公帑和市民財富都進了他們的口袋。”
本月24日，中資背景的茂盛控股(HK0022，前名亞世安控股)以6.6億元購入藍澄灣其中一幢酒店；若按照地契所規定的來推算，該幢酒店的面積約為19,000多平方米；酒店屬3星級，共有800個房間，平均每個房間作價為820,000元。
根據該買賣協議，茂盛將付出包括現金1.2億元、總值6,000萬元新股、1.6億元可換股票據，以及最多3.2億元承兌票據，交易總牽涉金額6.6億元。若和黃全數行使，將持茂盛近6%的股權，成為第二大股東。
長實得到政府的“特別照顧”，在發展地產項目時免除許多障礙；另一方面，有財團又以高價購入藍澄灣的其中一幢酒店，長實與和黃只須出售一小部份的項目已經 “賬面上”回本，從出售中所得的跟原先付出的地價並補地價之金額差不多；觀乎整個藍澄灣項目可出售的部份多的是，包括私人住宅、辦公室、零售店舖和其餘兩幢酒店，長實將來要賺個盤滿砵滿可謂容易得很；長和系在香港的勢力日益坐大，該集團得感謝政府的慷慨扶持。
15 小時前
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